Asunnoista tuottoja negatiivisilla kassavirroilla

Hyvää alkanutta vuotta yhteisön jäsenille!

Tässä blogissa tarkastelemme negatiivisen kassavirran sijoituskohteita ja sitä millainen erikoinen myytti niihin mielestämme isossa kuvassa monien asuntosijoittajien keskuudessa liittyy.

Lähtökohtaisesti asuntosijoittajat ovat erityisen kiinnostuneita positiivisesta kassavirrasta ns. kuukausiosinkoina, ja negatiivisen kassavirran kohteisiin on selvästi vähemmän kysyntää. Olemme huomanneet, että pahimmillaan negatiivisen kassavirran asuntosijoituskohde käsitetään joidenkin sijoittajien mielestä jopa tappiolliseksi sijoitustoiminnaksi.

Negatiivinen kassavirta liittyy käytännössä aina yhtiölainaan ja sen lyhentämiseen. Valloilla on siis erikoinen illuusio, ettei yhtiölainojen lyhentämisessä olisi lainkaan arvoa. Yhtiölainaosuuttahan voi maksaa tarvittaessa kerralla enemmänkin pois ja säätää kassavirtaa omien tavoitteen mukaiseksi.

Jos esimerkiksi yhtiölainaa on huoneistossa 100t, hoitovastike 150e/kk, yhtiölainan korko 300e/kk, ja yhtiölainan lyhennys per 25v 330e/kk, olisi yhtiövastike lainanlyhennykset mukana 780e/kk. Usein tämän hintaluokan kohteessa vuokrataso on noin 650e/kk, eli kassavirta olisi noin 130e negatiivinen kuukaudessa. 

Tämä on vastaava summa, jonka erittäin moni suomalainen käyttää esimerkiksi rahastosäästämiseen kuukausitasolla.

Kun negatiivisen kassavirran sijoitusasunnon hankinnassa on erityisen tarkasti keskitytty kohteen sijaintiin, taloyhtiöön ja että alue kehittyy ko. kohteelle suotuisasti, on hyvin mahdollista, että asunnon hinta kehittyy inflaation mukaisesti, joka keskimääräisesti tarkoittaa (2%) tasolla jo pitkälti samaa arvonnousua, joka maksetaan kuukausittain säästönä kohteeseen. 

Negatiivinen kassavirta lainan lyhennyksillä siis tarkoittaa tällaisessa tapauksessa, että kohteen kauppahinta nousee jokainen kuukausi kuukausittaisen lyhennyserän ja arvonnousun verran.

Käytännössä siis jos sijoittaja ostaa esimerkiksi pk-seudulta metron/raitiotien vierestä hyvältä sijainnilta negatiivisen kassavirran yksiön, ja säästää tähän esimerkiksi 25 vuoden yhtiölainan ajan noin 200e/kk, omistaa hän tämän maksuajan kuluttua asunnon ilman lainaosuuksia. 

Pitkän aikajänteen aikana ehtii todennäköisesti tapahtua taloudessa paljon, joten negatiivinen kassavirta voi olla järkevä kiinnittää kiinteään korkoon jos, asuntosijoittaja haluaa lisää ennustettavuutta pitkäaikaiseen kassavirtaansa. Tällöin kassavirta voi myös parantua henkilökohtaisen marginaalin ollessa yhtiölainan marginaalia pienempi. 

Miten voit hyötyä tästä negatiivisen kassavirran illuusiosta?

Pienempi kysyntä tarkoittaa aina maltillisempaa kilpailua eli parempaa ostajan markkinaa, jossa on enemmän neuvotteluvaraa kohteen ostohinnassa. 

Keskeistä on tarkastella kohteen hankintahintaa, mahdollista arvonnousua ja omaa maksukykyä. Negatiivisen kassavirran kohteet alennuksineen tarjoavat usein hyviä tilinteon paikkoja, sillä jälleenmyydessä kuluttaja-asiakkaille (omaan käyttöön) ei kassavirroilla ole enää niin merkitystä.

Tuomme lähipäivinä tarjolle herkullisia sijoitusasuntoja, joten kannattaa seurata sähköpostia. 

Asuntosijoittajilta asuntosijoittajille, kohti yhteistä menestystä ja elämäsi parhaita asuntodiilejä!

Jyri & Jaakko, Asuntodiilit.com