Stadi vs. Lande

Tässä blogissa tarkastelemme asuntosijoittajan ikuisuuskysymystä; onko kannattavampaa hakea pääomalle tuottoa uudiskohteista suurkaupungeista vai vanhoista asunnoista landelta.
Käytännössä valinta tarkoittaa sitä, että panostaako sijoittaja arvonnousuun vai kassavirtaan. Entä kumpi vaihtoehto tarjoaa pienemmän riskin ja vaivan.

Lähtökohtaisesti ajatellaan, että turvallisin muoto olla asuntosijoittaja, on ostaa kassavirtakohde yli
10 % vuokratuotolla pienemmältä paikkakunnalta. Tällaisia kohteita on tarjolla usean toimijan kautta asuntosijoittajille.

Otetaan esimerkki: asuntosijoittaja ostaa 20.000e budjetilla sijoitusasunnon 12 % vuokratuotolla pieneltä paikkakunnalta vanhasta taloyhtiöstä samalla hetkellä kun kohteesta myydään sijoittajille useita asuntoja. Asuntosijoittaja laskee, että kohde valmiiksi vuokrattuna tuottaa 2.400e vuodessa bruttotuottoa ilman vaivaa. Käytännössä vuokratuotto on kuitenkin järkevä laskea sen mukaan, että vuodessa on keskimäärin yksi tyhjä kuukausi, jolloin vuokratuotto jää noin 2.000e tasolle, eli noin 10 % vuokratuotolle. 

Näissä kohteissa asuntosijoittajan kannattaa myös varautua vanhan kohteen yllättäviin kuluihin kuten keittiön kodinkoneen rikkoutumiseen. Tästä jää vuokratuottoa noin 8-9 % vuodessa. Vanhaa taloyhtiötä tulee korjata säännöllisesti. Maltillisesti laskettuna korjausvelkaa tulee keskimäärin 500e/vuosi, jolloin todellinen vuokratuotto olisi enää noin 6 %. Lisäksi yhtiökorjaukset laskevat vuokrakuukausia tai vuokralaisella on oikeus alennettuun vuokraan. Jos ko. vaikutuksen arvioi maltillisesti 200e/vuosi, niin vuokratuotto on enää 5 %. Tämä on verojen jälkeen noin 3,5 % vuodessa eli 700e/vuosi. Jos vuokraukseen käytetään välittäjää, menee vuokratuotto nollaan euroon vuodessa. 

Suurin ongelma vanhoissa landekohteissa liittyy kuitenkin asuntojen arvoon. Useimpien kuntien väkimäärät laskevat eikä asuntojen arvo ei perustu maan arvoon, vaan ainoastaan asunnon tuottoarvoon vuokralaisen kautta. Vuokralaisten määrän vähentyessä myös asuntojen tuottoarvot sekä myyntihinnat laskevat.

Lisäksi asuntoja tulisi ajoittain remontoida, jotta vuokralaiset pysyvät tyytyväisenä ja kohde houkuttelevana. Merkittävä ongelma vanhojen kohteiden sijoittajamarkkinassa on lisäksi siinä, että nykyisin kohteita ostaa tyypillisesti 10–20 eri sijoittajaa samaan aikaan. Tämä tarkoittaa että talon uusi hinnasto määräytyy ns. alennushinnaston perusteella, joka tarkoittaa että asunnon omistajalla on valtava riski siitä, että toinen sijoitusasunnon ostanut luopuu asunnosta edullisesti, jolloin oman asunnon myynti voitolla on lähes mahdottomuus. Lisäksi ko. kohteiden myyntiajat ovat tyypillisesti erittäin pitkiä, eli pääoma ei ole asuntosijoittajalle likvidiä varallisuutta. Kyseisistä vanhoista kassavirtakohteista on erittäin vaikea saada arvonnousua (välttää tappiota).

Mihin siis tällaisen erinomaisen 12 % vuokratuoton kohteen asuntosijoittajan ansaintalogiikka perustuu?

Vastakohtana esimerkiksi Helsingin alueelta voi saada erityisen edullisen hinnan erinomaiselta mikrosijainnilta arvostetusta uudiskohteesta, johon liittyy positiivinen kassavirta, uuden yhtiön kuluttomuus sekä vaivattomuus, ja tilaisuus merkittävään arvonnousuun. Vieläpä ilman, että suuri määrä asuntosijoittajia on saanut yhtä edullisen hinnan samasta taloyhtiöstä, eli tarjolla on aidosti alennettu hinta.

Asuntodiilit.com tuo asuntosijoittajien saataville markkinoiden ainoana toimijana tällaisia kohteita: turvaa, tuottoa ja vaivattomuutta. Nyt on erinomainen aika toimia markkinoiden kääntyessä nousuun, olkaa siis rohkeasti yhteydessä!


Asuntosijoittajilta asuntosijoittajille, kohti yhteistä menestystä ja elämäsi parhaita asuntodiilejä!

Jaakko & Jyri, Asuntodiilit.com